空室対策のまとめ

Vacancy measures

■ 空室対策のまとめ

ネットで「空室対策」と検索すると、2016年11月30日現在、約1,360,000件がヒットします。2016年4月16日時点では約1,120,000件だったので、24万件も増えています。この数字が多いのか多くないのかは一旦保留にします。

空室対策の検索結果で最初に気が付いた事は、1番に表示されていたサイトが無い事です。調べて見るとその会社は倒産、勿論サイト自体もありません。

最近の検索結果はGOOGLEのアルゴリズムの独占状態で、本当にユーザーが求めている情報を見つけにくく騙されやすい状態です。今回の順位1位のサイトが倒産した事もそのアルゴリズムの欠陥による物だと感じます。

大手の企業のように広告費に何千万もかけたり、seo業者に高額な代金を支払い上位表示しているサイト(企業)を見抜く力が今の検索ユーザーに求められています。

空室対策で信頼の出来る不動産会社を見つける事は非常に重要な要素ですが、ネットの検索で1番だからとお願いしてしまうと大変な事になる可能性があると思い知らされました。

この検索結果の上位表示されているHPの内容は何か? 実際にページをそれぞれ見ていくと大きく分けて4つの項目に当てはまる事がわかりました。 この情報を元に対策の方法を絞り、何が1番オーナー様(大家さん)にとって最適か判断しやすくなればと思い、今回はその4つの「空室対策」をまとめとして紹介します。

■ 【管理】賃貸管理・プロパティマネジメント管理

上位表示されている中で最も目立つのが、この賃貸管理やプロパティマネジメント管理を提供する会社です。

まず気になるのは、それぞれの企業が目立つように出している「入居率」について。これは数式1つで出す事が可能です。
(1−空室数/管理戸数)×100=【入居率】
ですが、ここで1番難しくなるのが「空室数」の算出方法です。一般的には入居者からの入金をベースに考えている所が多いようです。例えば、2月中旬に退去する入居者がいるとします。2月分の賃料は日割り計算になりますが、家賃の入金は有るので空室にはならない。また、退去後に空室期間が短く3月中の入居が決まれば、3月分の賃料も発生します。このような場合は、この計算方法によると2月、3月共に空室ではない事になります。この計算方法は賃貸管理会社に非常に都合が良い計算で自然に入居率も上がります。
まれに見かける入居率100%や99%以上の謳い文句が本当だとすると、この計算方法を仕様していると考えます。

他の「空室数」の出し方は、月末または月初の時点での物件の状態を元に算出する方法です。上記の例と同じ条件で計算すると、2月は居住中、3月は空室となり、4月にやっと居住中に変わり、3月は空室だった事になります。この計算方法の場合、入居率は若干下がります。こちらの計算方法の方が厳しくはなりますが「満室経営」を目指すオーナー様や企業にとって大事だと思います。収支を考える場合、日割り賃料を貰ったとしても空室期間の賃料は発生しないからです。
当社はこの算出方法で空室の数を出しています。
MEコーポレーションの詳しい賃貸・管理は賃貸・管理をご覧ください。

その他にも、様々な空室数の算出方法があり管理会社の方針によって違うので、管理会社を検討する場合は確認をしっかりと行いましょう。

■ 【募集】賃貸募集・仲介

賃貸募集・仲介の強さを売りにしている会社の内容をざっくりまとめます。

21世紀に入り、インターネットの環境もスマホも含めほぼ100%に近くなりました。不動産仲介業務もSUUMO・HOME’S・athomeなどネットを使った物件探しが主流になりました。

以前のように地域の不動産業者に完全に任せるよりも効果的な空室対策になる場合が増えています。

しかしながら、地元密着型の不動産屋も信頼性を含め無視することは出来ません。理由としてネットで物件を探していても、賃貸希望する地域の不動産屋に立ち寄ることも非常に多いからです。また、地域の不動産屋は地域の情報などに非常に詳しく入居希望者にとって大切な情報を提供してくれます。

当社の場合、空室期間を最短に抑えるため、SUUMO・HOME’S・athomeなどは自社で募集、プラス賃貸仲介会社告知、訪問しより効果的に募集を進めます。

詳しくは入居者募集・契約締結・更新業務ページをご覧ください。

■ 【コンサル】コンサルティング・セミナー

良く目にする内容として、「空室対策セミナー」や不動産投資のコンサルティングが有ります。関連する検索キーワードにも良く表示されます。

この内容に関して言えば、現在のインターネットの情報を上手く使えばネット上で欲しい情報は見つかるように思います。注意点としては、ネットの情報が正しいかを見極める事です。本の場合も一緒で、1つの物を参考にして終わりにするのでは無く、複数の物の中から1番オーナー様に当てはまる物を採用することが大事です。

■ 【付加価値】リノベーション・インターネット・家具

その他の検索結果の内容としては、賃貸物件に付加価値を付け競合物件との差別化を計り空室期間を短くする「空室対策」の提案です。リノベーションやインターネット無料物件や家具付き賃貸など、入居希望者のニーズに答える内容で空室対策効果は高いですが、間違えるとオーナー様の負担が増え投資効率が悪くなる場合があるので注意してください。
収益不動産に付加価値を追加する内容は、色々とあるのでこの内容に関してはまた細かく紹介して行きます。

 
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