賃貸経営における空室対策の重要性

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■ 賃貸経営における空室対策の重要性

賃貸経営(不動産投資)に欠かせない空室対策の重要性を紹介します。不動産投資や賃貸経営を考える場合に重要ですが見落とす可能性が高いのが「空室対策」です。物件の利回りは最も重要なポイントですが、空室が多い物件になると思うような利回りが達成出来ないケースも沢山有ります。

利回りの計算方法として最も簡単で良く使われているのが
満室時の想定賃料÷不動産の購入価格=利回りです。
「表面利回り」や「グロス利回り」などと呼ばれる「投資利回り」になります。この数式には沢山の問題が隠れているのが事実です。

基本「満室経営」としての考え方で不動産の販売を進めます。利回りだけ見ると投資効率が良いと考えてアパートやマンションを購入してしまうと、後から空室数が多くなった場合回らなくなるのが事実です。

大事なことは、利回りだけを見るのでは無く10年後や20年後の収支までしっかりと考えてから不動産投資することが必要です。不動産を販売する業者やお金を貸す銀行などは、ここまで考えてくれません。

■ 空室対策と収支のバランス

新築や築年数の浅いアパートやマンションの場合、入居者も決まりやすく満室経営も難しくはありません。ここでピックアップするのは、築15年以上の賃貸物件における空室対策と収支のバランスです。

絶対に避けるべきことは、物件の立て直しです。築20年以上の築古物件でも工夫して空室対策を進めれば収益不動産としての価値がまだあるからです。

大手不動産販売業者は建て替えを進めますが、それは建物を新築(建設)することで大きな利益が有るからです。

■ 収益不動産で空室対策が重要視されない原因

収益不動産・賃貸用マンションやアパートはオーナー様が自ら居住する目的では無い事が、空室対策を重要視しない1番大きな原因です。

たとえ空室期間が長くても多くの大家さんは入居者が決まるまで何もしない事が多いです。ただ、家賃収入が減り困っている程度です。ここで大事な事は、「あなたは、この物件を借りますか?」と尋ねる事です。もし、オーナー様自身が住みたいと思える物件でしたらおそらく空室で困る事は無いでしょう。

物件の収支だけを考え、放置された物件は建物の劣化も激しく現在入居している入居者様も不満に思っているかも知れません。全て最新の設備に変更するなどでは無く、収支とのバランスを考えた設備投資は空室対策につながります。

他にも、お金をかけずに出来る対策が「物件の掃除」などがあります。オーナー様自身が住んでいる気持ちになり、大切にすれば収益不動産としての価値を維持したまま空室期間や空き部屋が少ない物件になります。

 
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