公開:2016/08/26

アパートのリノベーション

Effect of renovation

■ アパートとマンションの違いとは?

アパートのリノベーションを考える場合、最初に必要な事は、「アパートとマンションの違いとは?」をしっかりと把握することです。
アパートとマンションは日々使い分けられ表現されていますが、実際の所、法的には明確な違い(基準)は定められていません。 主に不動産関係者やオーナー様(大家さん)の判断でアパートと呼ぶか、マンションと呼ぶかが決ります。
コーポやハイツにも法的に定められた定義は無いので一般的な印象で判断するのが主流です。

この事から、例えば木造2階建ての建物をオーナー様がマンションと名前を付けた場合には、仮に誰が見ても「アパート」でもマンションになります。

アパートとは、一般的に2階建ての木造や軽量鉄骨造(プレハブ工法)の建物をいいます。この中に、コーポやハイツも入ると考えて間違いありません。 上記の条件に当てはまるアパートは、マンションと比べ賃料が安いイメージが世間の主なイメージになります。
もう一つは、同じ築年数(築古)の場合の印象の違いです。築30年の木造2階建てと、鉄筋コンクリート8階建てを想像した場合、木造の方はボロボロという印象が強くなります。
昭和の時代からの◯◯荘(アパート)イメージから、木造建築は軽量鉄骨造と比べ経年劣化が早い印象が強く、室内も相当の内容と考える傾向にあります。 アパートと聞くだけで、未だにお風呂無しの共同トイレなどの印象を持つ人も多く存在します。

マンションとは、一般的に鉄骨(S)・鉄筋コンクリート(RC)・鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)・軽量気泡コンクリート(ALC)造等で3階以上の建物の事を言います。 マンションとアパートの家賃(賃料)を同じ築年数で探すと、一般的に1万円前後マンションの方が高い傾向にあります。

上記の内容から、アパートとマンションの違いは世間一般的に受ける印象や見た目から判断すると考えます。 今回のテーマはアパートのリノベーションですので、以下はアパート中心の内容になります。

■ 築古のアパートのリノベーションで満室経営

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築古のアパートを所有するオーナー様は収益不動産としての価値をいかに維持するかが、アパートの満室経営の鍵になります。 築年数が経過するに従い、少しづつ賃料(家賃)を下げるのは当然の事です。 地域の競合(類似)物件に対し、家賃が高すぎると入居者は決りにくくなります。理由として同じ賃料で築浅の物件やマンションなどがある場合、築古のアパートでは問い合わせすら頂けない場合が多くなります。
そこで、アパートをリノベーションすることで賃料の低下を抑え競合物件との差別化をはかり、しっかりと「空室対策」をする事が早期に入居者を獲得する事に繋がり満室経営の近道になります。
当社の築30年の木造アパートのワンルームのリノベーションの施工事例の施工前(before)と施工後(after)の画像を比較(上のバナー画像)して、入居者目線でどっちの物件に住みたいかを考えると一目瞭然です。

■ リノベーションで人気アパートに

築古のアパートをリノベーションするメリットは沢山あります。
リノベーションをすることで、競合物件には無いオシャレな部屋で入居者を募集することで、空室期間を最短に抑える事が出来る事や、通常の原状回復工事では気づきにくい修繕が必要な箇所を見つけ出し直すことで、築古でも修繕が少ない部屋になり収益不動産としての収益を維持しやすくなります。
昭和の時代は単身の学生などを中心にお金があまりない人が安いアパートに住む印象でした。近年では新築マンションも増え、築古のマンションも入居者獲得に苦戦する時代です。 そうなると、築古の木造アパートの場合、何か付加価値を追加しないと若い単身世代からは見向きもされなくなってしまいます。 そこでリノベーションはその空室対策効果を発揮します。
また、築古の木造アパートでも「リノベーション物件」として人気が出れば、地域の仲介業者の方も積極的に物件を紹介してくれ、知名度が上がれば退去発生時に原状回復工事完了前でも入居者を獲得出来るようになります。リノベーションはそんな築古の木造アパートを人気アパートにすることが可能です。

■ アパートのリノベーションのまとめ

今回は、築古のアパート経営においてリノベーションする事でいかに満室経営を実現出来るかを紹介しました。 アパートに空室が増え、なかなか入居者も獲得する事が出来ず、諦めて建て替えや売却を考えている場合、その前に1度リノベーションを試して見るのが投資効率を考えても最善の案かもしれません。 当社は、収益不動産を所有するオーナー様(大家)に対して空室対策としてのリノベーションを提案しています。 定額35万で21平米まで追加料金無しでリノベーションの施工が可能です。21平米以上でも1平米=17,500円で施工可能です。 いかにリノベーションにかける費用を抑えるかも賃貸経営において重要なポイントの1つになります。

 
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