公開:2016/08/09

賃貸アパートの空室対策

Vacancy measures

賃貸アパートの経営で重要な空室対策、築古のアパートで満室経営を目指す大家さん(オーナー様)が退去発生時に考えるべき「いかに空室率を下げるか」や「どれだけ空室期間を短縮出来るか」などの空室対策のポイントを解説します。

アパートの空室対策

■ 賃貸アパートの空室率30%超の時代

東京23区を含む首都圏の賃貸アパートでも空室率が過去最高の33.68%(株式会社タス)という報道が不動産投資家や大家さんの間で話題になっています。驚く事にこの数字は、築古アパートのみの結果ではなく新築アパートも含まれる事です。大きな理由として人口が減少しているにもかかわらず、新築のアパートは増え続けています。新築アパートでも入居者獲得に苦労する時代に築古の物件で勝負するのは無理と決めてしまうのはまだ早いです。築古のアパートでも空室対策を的確に行う事で満室経営を実現し収益不動産としての運用が可能になります。

■ アパートの空室対策チェック

まず最初に必要な事は、現在のアパートの空室対策の状況を把握する事です。

エリアの競合物件調査
所有するアパートの周辺にどれだけの類似物件が存在するか。似たような築年数、構造、大きさ(部屋数や間取りなど)を調べることで、そのエリアに対してどの様な対策が必要かが見えてきます。
例えば、不動産ポータルサイトのスーモを使い、沿線・駅(エリア)・賃料・間取りタイプ・建物の種類・駅徒歩・専有面積・築年数で絞り込み検索を実行し、何件ヒットするかを見ます。仮に検索結果で100件以上ヒットした場合、物件の同エリア内に競合物件が多数あると判断出来ます。何かの対策を考えた方が、入居者の早期獲得につながります。逆に1件も引っかからない場合は、競合物件も無いと判断して最低限の原状回復工事を済ませ、募集を開始する事も良いでしょう。
エリアの空室率の調査
エリアの空室率を調べることで、どの程度の対策が必要かが見えてきます。以前はエリアの空室率を調べる事は非常に難しかったのですが、インターネットの復旧によりある程度調査することが可能になりました。ホームズが提供している「見える!賃貸経営」で調べると、市区町村の空室率を見ることが出来ます。
空室率の高いエリアでの募集は対策を考え実行してからの方が入居者が決まりやすくなります。逆に何もせずに募集してしまうと長期空室になる確率非常に高くなるので注意して下さい。
エリアの不動産屋(仲介業者)を調査
地域に不動産屋(仲介業者)は何件位存在するかを調べ把握する事で、どれだけの仲介業者が退去発生時に動いてくれるかを判断する材料になります。1番良い方法は大家さん自ら物件の周辺をまわり、確認する事です。大手の不動産屋は店舗がある確率が高いですが、出来るだけ地元の不動産屋(地域密着型)を探すのがポイントです。その理由として、大手チェーン店の場合、自社の物件を優先的に客付けするなどあまり積極的に入居者獲得の手伝いをしてもらえない可能性が高いからです。地元の不動産屋の場合はその地域で長年業務を行っていることから、良いアドバイスや積極的に入居者獲得の手伝いをしてくれる可能性が高く空室対策を考える場合に大きな味方になります。

このチェックを退去立ち会いの前に予め行う事が出来れば、空室対策の大きな判断材料になり空室期間の短縮に繋がりやすくなります。

■ 実際の空室対策

「アパートの空室対策チェック」の後は、実際にどの様な対策をすれば空室期間を最短に抑える事が出来るかを判断し、実行します。この時点で難しい事は実際に何が効果的かを判断することです。

仮に競合物件が多い場合は、退去立会いの時に部屋の状態を見て原状回復にするかリノベーションにするかを判断し実行します。競合物件が多いエリアでは他との差別化を狙いリノベーションすることも非常に効果的です。メリットとして、同じ築古のアパートでリノベーション済と、そうでない物件をネットで見た場合、明らかにリノベーション物件の方が、入居希望者の目にとまり反響(問い合わせ)が増えます。また、紹介してくれる仲介業者もリノベーション物件の方が決まりやすく、積極的動いてくれる事が多いです。ポイントは、事前にチェックを済ませておけば、無駄な原状回復工事をせずに賃貸住宅向けのリノベーションを施工すればコストも抑え募集開始することが可能になります。詳しくは、リノベーション35と通常の原状回復工事との比較ページを参照。

空室率が高いエリアでの空室対策は最初に判断するのは難しい傾向にあります。上記の競合物件調査を念入りに行いどうして空室率が高いかを判断することが大切です。また、地域の不動産屋と良い関係が築けていれば相談してみることも良いでしょう。

不動産屋(仲介業者)と良い関係を築く事は空室対策を考える場合非常に重要です。ネット掲載は勿論のこと、積極的に紹介して貰えるよう広告費(AD)をつけ業者に対してもメリットがあれば空室期間の短縮に繋がります。また、他の部屋で退去が発生した場合にも積極的に入居者獲得のお手伝いをしてくれます。空室率を下げ、空室期間を短縮することを考える場合重要な要素となります。

実際の空室対策の方法は沢山あるのでまた別の記事にて詳しく説明します。

■ 賃貸アパートの空室対策のまとめ

賃貸(築古)アパートの経営でいかに空室対策を的確に行うかが空室期間を最短に抑え、空室率を下げ、満室経営を実現出来るかのポイントになります。賃貸アパートの空室率30%超の時代を乗り切るためには大家さん(オーナー様)が空室対策を考え実行することがアパート経営の鍵になります。

 
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