空室対策の失敗から学ぶメリット・デメリット

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■ 失敗例から学ぶ効果的な空室対策

不動産投資(経営)において、空室対策は最も重要な要素の1つです。空室問題を的確に解決することで賃貸物件の投資効率をあげ、安定した資産運用が実現します。この空室問題の対策方法を間違えると逆効果(デメリット)になり資産運用が難しくなる事もあります。

ネットや雑誌(本)などで賃貸の「空室対策」をテーマにした物は沢山ありますが、全て成功するとは限りません。賃貸の募集時期や物件の場所、アパートやマンションの構造や間取りによって空室対策の効果が大きく違う場合があります。

今回は、「失敗例から学ぶ効果的な空室対策」と題しまして、実例を紹介させていただきます。

■ お金をかけない空室対策の失敗例

お金をかけずに行う空室対策の方法は、良く見かける方法の1つですが逆効果・デメリットになってしまう場合もよくあります。

例えば、入居希望者の内覧時のために設備の説明や物件の良い所、隠れた良い箇所を手書きしたポップ(POP)広告を部屋のところどころに貼りアピールする事で、差別化を図り制約率を上げる方法は、以前より大家さんが無料で出来る空室対策の第一歩として紹介される事が多いですが、メリットよりデメリットの方が大きいのであまり効果的とは言えません。 そもそもPOPを設置して商品のアピールをすることは元々、家電量販店やCDショップなどで良く見かける方法ですが、賃貸住宅の内覧時にPOPでアピールする事は単品の商品を販売するためのPOPとは違うので、逆効果になるリスクの方が高くなる傾向にあります。

そのリスクとは、大家さんは物件の良い所をアピールする目的でPOPを設置しているのですが、入居希望者が逆にそれを「うるさく」感じ、仮にそのアピールポイントが長所と思われなかった場合や「あたりまえ」と思わせてしまった場合はその空室対策は逆効果(デメリット)になってしまうからです。

また、POPは付箋を使用したりカードを両面テープで貼るなどの方法で設置しますので、時間の経過と共に床に落ちたりする事が多く内覧時にPOPが床に散らばっていたら、おそらく入居希望者は汚いと感じ申込には繋がらないケースも少なくありません。 よって頻繁に物件におとずれる事が可能な大家さん以外には難しい空室対策の1つになっています。

上記のように、良かれと思い空室対策としてオーナー様(大家さん)が設置するPOP(ポップ)も間違えた方法で行ってしまうと逆効果(デメリット)になり、部屋をしっかりと掃除しシンプルできれいな状態で内見してもらう方が物件も決まりやすく空室対策の効果が高くなります。

同じく頻繁に物件におとずれる事が可能な大家さん以外は手を出さない方が良い空室対策は、賃貸物件の「モデルルーム化」です。部屋に家具や雑貨などで飾り付けをして見栄えを良くする方法ですが、この空室対策で絶対に欠かせないのが「掃除」です。キレイに飾った部屋でも空室状態が1ヵ月間も続けばホコリがたまり、観葉植物に至っては枯れてしまうなど、しっかりと掃除やメンテナンスを行える状態でないと、逆に入居希望者(内見者)が汚く感じるケースの方が多く空室対策として失敗に終わってしまいます。

また、入居希望者と大家さんのセンス・感性が違う場合にはその対策はデメリットにしかなりません。つまりクリーニングをしっかり行いきれいな状態で入居希望者に入居後の部屋をどの様にアレンジするかを想像させ、「ここに住みたい」と思わせる事も大事な空室対策の1つです。

上記が空室を埋めたいと思う気持ちから発生する代表的なお金をかけない空室対策ですが、大家さんのおかれた状況によりその対策が可能な場合と不可能な場合があります。空室対策のメリットとデメリットを見極め「これは絶対にやった方がいい」と言われる事でもしっかりと情報収集し、大家さんのおかれた状況を理解し、より効果の高い対策を的確に行う事が重要なポイントです。

■ 無駄な設備投資による空室対策のデメリット・失敗例

築年数が経過した築古物件で退去が発生し、入居者がなかなか決まらない場合多く大家さんが考えるのが設備投資です。建物自体は古くても最新の設備などを導入して入居希望者のニーズに答えて空室を埋める方法ですが、間違えた設備投資をすると大家さんの収支に大きく影響しデメリットに変わってしまうのが「設備投資」です。

勿論、最新設備を導入すれば入居希望者が増える事は間違いありません。気をつけなくてはならないのは、
本当にその設備投資のおかげで入居者が決まったのか?
投資した金額を回収出来るのはいつか?
大家さんが良かれと思い投資する設備でも入居希望者のニーズにマッチしていない場合、その設備投資は無駄になってしまいます。

例えば、16㎡前後の小さいワンルームの賃貸物件で3点ユニットバスを分離しトイレ、洗面所を別に設置する場合、居室内の収納(クローゼット)スペースを壊し洗面スペースに使う事は、設備投資の失敗につながる可能性がある場合があります。

その理由として、ワンルームに入居を希望する若い単身世代は、少しでも賃料を安く抑え、 その範囲内で少しでも居住スペースが広く、収納スペースなどが充実している事の方を重視している方のおり、3点ユニットバスでもそこまで気になりませんが、分離工事をする事で居住スペースが狭くなり、クローゼットも無い部屋では、逆に決まりにくくなり設備投資による空室対策の失敗になってしまう可能性があります。

もう一つ、最近話題になっている設備投資が大家さん負担の「無料インターネット」の提供です。今のニーズに答えるために導入を検討する大家さんが増えていますが、気をつけなくてはいけないのは、その無料インターネットのスピードです。部屋数が多い物件の場合は回線を使用するユーザー数が多くなり、回線自体の速度が遅くなってしまいます。

また、無料インターネットで速い回線速度を維持する場合、大家さんの負担が大幅に増え収支に影響を与えます。

速度の遅い無料インターネットを提供していると、不便に感じる入居者が増え、個々(各部屋)に回線を引き、入居者自らインターネットの契約をしたいケースが多くなります。このような状態になってしまうと無料インターネットを提供していても意味がなくなり、大家さんと入居者両方のデメリットになってしまいます。

無料インターネットの提供考える場合、アパートやマンションの規模、入居者の数、想定する回線のユーザー数をしっかりと調査し、収支が見込める場合のみその設備投資を行う事が重要になります。

上記のような、設備投資による空室対策は大家さんの収支に直接関わる事ですので、時間をかけ調査を行い、どうしても必要な場合のみ実施する事が空室対策としての効果を発揮し、失敗を避けることに繋がります。

■ 失敗例から学ぶ効果的な空室対策のまとめ

空室対策にも様々な方法があり、大家さんの間で成功すると言われている有名な方法でも、物件の環境や大家さんのおかれた状況により失敗となる可能性があることを中心に紹介しました。大家さんと入居者両方もメリットになる空室対策を効果的に実施することが賃貸経営の成功につながります。

 
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