空室対策のアイデアやポイントで失敗しない賃貸経営方法6選を詳しく解説

空室対策が賃貸アパートや築古マンション経営成功の最も重要な鍵

空室対策とは?

空室対策とは一般的に、賃貸住宅オーナーが「賃貸アパートやマンションの空室発生を防ぐために、実施するすべての手段」のことを意味します。

具体的な空室対策とは、「退去が発生した部屋に可能な限り早く、次の入居者を決めるための空室期間短縮の対策」や、「入居者に長く入居してもらうために必要な、退去防止のための入居者満足度を高める対策」のことを空室対策と呼びます。

アパートやマンションの賃貸経営で重要な空室対策、築古のマンションやアパートで満室経営を目指す大家さん(オーナー様)が退去発生時に考える「どのように空室率を下げるか」や「どれだけ空室期間を短縮出来るか」などの空室対策の方法や最も重要な失敗しないためのポイントを6つの項目に分けて紹介、解説します

2月3月は不動産業界の繁忙期であり、空室対策を実施する絶好のチャンスです。この記事をお読み頂き、様々な空室対策のお役に立てれば幸いです。


~目次~

  1. pt1 : 賃貸アパートやマンションの空室対策
    1. 1.1 : 賃貸マンションやアパートの空室率30%超の時代
    2. 1.2 : マンションやアパートの空室対策チェック
      1. 1.2.1 : エリアの競合物件調査
      2. 1.2.2 : エリアの空室率の調査
      3. 1.2.3 : エリアの不動産屋(仲介業者)を調査
    3. 1.3 : 実際の空室対策
  2. pt2 : 賃貸経営における空室対策の重要性
    1. 2.1 : マンションやアパートの賃貸経営における空室対策の重要性
    2. 2.2 : 空室対策と収支のバランス
    3. 2.3 : 収益不動産で空室対策が重要視されない原因
    4. 2.4 : 空室対策のアイデア(醍醐味)
  3. pt3 : 空室対策の失敗から学ぶメリット・デメリット
    1. 3.1 : 失敗例から学ぶ効果的な空室対策
    2. 3.2 : お金をかけない空室対策の失敗例
    3. 3.3 : 無駄な設備投資による空室対策のデメリット・失敗例
  4. pt4 : 全国の賃貸住宅指標からみる空室対策
    1. 4.1 : 全国の賃貸住宅指標から考える空室対策
    2. 4.2 : 募集期間の平均をベースに考える空室対策
    3. 4.3 : 更新確率を元に考える空室対策
    4. 4.4 : 空室対策で中途解約確率を下げる
    5. 4.5 : 空室対策に役立つ賃貸住宅指標の使い方
  5. pt5 : 閑散期の空室対策(リノベーション)
    1. 5.1 : 7月からの空室対策(リノベーション、リフォーム)
    2. 5.2 : 原状回復ではなくリノベーションで物件の差別化
  6. pt6 : アパート・マンションの空室対策とは
    1. 6.1 : 築古木造アパートや賃貸マンションの空室対策
    2. 6.2 : ターゲットを意識したお部屋へ
    3. 6.3 : 空室対策とはいったい何を意味するのか
      1. 6.3.1 : 家賃(賃料)を下げて募集し、入居者を獲得する。
      2. 6.3.2 : 空室対策やるだけムダ(書籍)
    4. 6.4 : 大空室時代の到来?
    5. 6.5 : 空室対策のすごい技?
      1. 6.5.1 : 空室対策につながる掃除
      2. 6.5.2 : 今人気の設備投資は注意が必要
    6. 6.6 : 空室対策を網羅した結果
  7. pt7 : 空室対策のまとめ

1.1 : 賃貸マンションやアパートの空室率30%超の時代

東京23区を含む首都圏の賃貸マンションやアパートでも空室率が過去最高の33.68%(株式会社タス)という報道が不動産投資家や大家さんの間で話題になっています。驚く事にこの数字は、築古アパートやマンションのみの結果ではなく新築マンションやアパートも含まれる事です。大きな理由として人口が減少しているにもかかわらず、新築のマンション・アパートは増え続けています。新築マンションやアパートでも入居者獲得に苦労する時代に築古の物件で勝負するのは無理と決めてしまうのはまだ早いです。築古のアパートやマンションでも空室対策を的確に行う事で満室経営を実現し収益不動産としての運用が可能になります。


1.2 : マンションやアパートの空室対策チェック

まず最初に必要な事は、現在のアパートの空室対策の状況を把握する事です。


1.2.1 : エリアの競合物件調査

所有するマンションやアパートの周辺にどれだけの類似物件が存在するか。似たような築年数、構造、大きさ(部屋数や間取りなど)を調べることで、そのエリアに対してどの様な対策が必要かが見えてきます。

例えば、不動産ポータルサイトのスーモを使い、沿線・駅(エリア)・賃料・間取りタイプ・建物の種類・駅徒歩・専有面積・築年数で絞り込み検索を実行し、何件ヒットするかを見ます。仮に検索結果で100件以上ヒットした場合、物件の同エリア内に競合物件が多数あると判断出来ます。何かの対策を考えた方が、入居者の早期獲得につながります。逆に1件も引っかからない場合は、競合物件も無いと判断して最低限の原状回復工事を済ませ、募集を開始する事も良いでしょう。


1.2.2 : エリアの空室率の調査

エリアの空室率を調べることで、どの程度の対策が必要かが見えてきます。以前はエリアの空室率を調べる事は非常に難しかったのですが、インターネットの復旧によりある程度調査することが可能になりました。ホームズが提供している「見える!賃貸経営」で調べると、市区町村の空室率を見ることが出来ます。

空室率の高いエリアでの募集は対策を考え実行してからの方が入居者が決まりやすくなります。逆に何もせずに募集してしまうと長期空室になる確率非常に高くなるので注意して下さい。


1.2.3 : エリアの不動産屋(仲介業者)を調査

地域に不動産屋(仲介業者)は何件位存在するかを調べ把握する事で、どれだけの仲介業者が退去発生時に動いてくれるかを判断する材料になります。1番良い方法は大家さん自ら物件の周辺をまわり、確認する事です。大手の不動産屋は店舗がある確率が高いですが、出来るだけ地元の不動産屋(地域密着型)を探すのがポイントです。その理由として、大手チェーン店の場合、自社の物件を優先的に客付けするなどあまり積極的に入居者獲得の手伝いをしてもらえない可能性が高いからです。地元の不動産屋の場合はその地域で長年業務を行っていることから、良いアドバイスや積極的に入居者獲得の手伝いをしてくれる可能性が高く空室対策を考える場合に大きな味方になります。

このチェックを退去立ち会いの前に予め行う事が出来れば、空室対策の大きな判断材料になり空室期間の短縮に繋がりやすくなります。


1.3 : 実際の空室対策

アパートの空室対策チェック」の後は、実際にどの様な対策をすれば空室期間を最短に抑える事が出来るかを判断し、実行します。この時点で難しい事は実際に何が効果的かを判断することです。

仮に競合物件が多い場合は、退去立会いの時に部屋の状態を見て原状回復にするかリノベーションにするかを判断し実行します。競合物件が多いエリアでは他との差別化を狙いリノベーションすることも非常に効果的です。メリットとして、同じ築古のマンションやアパートでリノベーション済と、そうでない物件をネットで見た場合、明らかにリノベーション物件の方が、入居希望者の目にとまり反響(問い合わせ)が増えます。また、紹介してくれる仲介業者もリノベーション物件の方が決まりやすく、積極的動いてくれる事が多いです。ポイントは、事前にチェックを済ませておけば、無駄な原状回復工事をせずに賃貸住宅向けのリノベーションを施工すればコストも抑え募集開始することが可能になります。

空室率が高いエリアでの空室対策は最初に判断するのは難しい傾向にあります。上記の競合物件調査を念入りに行いどうして空室率が高いかを判断することが大切です。また、地域の不動産屋と良い関係が築けていれば相談してみることも良いでしょう。

不動産屋(仲介業者)と良い関係を築く事は空室対策を考える場合非常に重要です。ネット掲載は勿論のこと、積極的に紹介して貰えるよう広告費(AD)をつけ業者に対してもメリットがあれば空室期間の短縮に繋がります。また、他の部屋で退去が発生した場合にも積極的に入居者獲得のお手伝いをしてくれます。空室率を下げ、空室期間を短縮することを考える場合重要な要素となります。


2.1 : マンションやアパートの賃貸経営における空室対策の重要性

賃貸経営(不動産投資)に欠かせない空室対策の重要性を紹介します。不動産投資や賃貸経営を考える場合に重要ですが見落とす可能性が高いのが「空室対策」です。物件の利回りは最も重要なポイントですが、空室が多い物件になると思うような利回りが達成出来ないケースも沢山有ります。

利回りの計算方法として最も簡単で良く使われているのが
(満室時の年間想定賃料÷不動産の購入価格)X100=利回りです。
「表面利回り」や「グロス利回り」などと呼ばれる「投資利回り」になります。この数式には沢山の問題が隠れているのが事実です。

基本「満室経営」としての考え方で不動産の販売を進めます。利回りだけ見ると投資効率が良いと考えてアパートやマンションを購入してしまうと、後から空室数が多くなった場合回らなくなるのが事実です。

大事なことは、利回りだけを見るのではなく10年後や20年後の収支までしっかりと考えてから不動産投資することが必要です。不動産を販売する業者やお金を貸す銀行などは、ここまで考えてくれません。


2.2 : 空室対策と収支のバランス

新築や築年数の浅いアパートやマンションの場合、入居者も決まりやすく満室経営も難しくはありません。ここでピックアップするのは、築15年以上の賃貸物件における空室対策と収支のバランスです。

絶対に避けるべきことは、物件の立て直し(再建築)です。築20年以上の築古物件でも工夫して空室対策を進めれば収益不動産としての価値がまだあるからです。

大手不動産販売業者は建て替えを進めますが、それは建物を新築(建設)することで大きな利益が有るからです。


2.3 : 収益不動産で空室対策が重要視されない原因

収益不動産・賃貸用マンションやアパートはオーナー様が自ら居住する目的では無い事が、空室対策を重要視しない1番大きな原因です。

たとえ空室期間が長くても多くの大家さんは入居者が決まるまで何もしない事が多いです。ただ、家賃収入が減り困っている程度です。ここで大事な事は、「あなたは、この物件を借りますか?」と尋ねる事です。もし、オーナー様自身が住みたいと思える物件でしたらおそらく空室で困る事は無いでしょう。

物件の収支だけを考え、放置された物件は建物の劣化も激しく現在入居している入居者様も不満に思っているかも知れません。全て最新の設備に変更するなどではなく、収支とのバランスを考えた設備投資は空室対策につながります

他にも、お金をかけずに出来る対策が「物件の掃除」などがあります。オーナー様自身が住んでいる気持ちになり、大切にすれば収益不動産としての価値を維持したまま空室期間や空き部屋が少ない物件になります。


2.4 : 空室対策のアイデア(醍醐味)

築古ワンルーム賃貸の空室対策アイデア
コロナ禍から3年(2022年12月時点)が経とうとしていますが、当社のリーシング部門より築古ワンルーム賃貸の空室対策のアイデアがありましたのでご紹介します。

コロナ禍当初は、緊急事態宣言などで単身向けのワンルームや1Kの賃貸物件の長期空室に悩まされました。企業はテレワークを実施し、大学はリモート授業などで25㎡以下の若い単身向けの賃貸物件の需要が減り東京都23区内の都心部でも入居者獲得に苦労しました。

ところが2021年の年末頃からは、中年層の方が、自宅とは別にリモートワークが出来る小さいワンルームの需要が高まりました。家族とお住まいの自宅近くに仕事専用の部屋を借りたいと相談を多く頂きました。仕事専用の部屋ですので、出来るだけコストを抑えて日中のみ使用ですので、築古アパートやワンルームマンションは最適でした。会社は都心部に位置しますが、お住まいの地域は、東京郊外や神奈川県、埼玉県、千葉県など比較的賃料も安いエリアの需要が高まりました。

そこで空室対策として当社の1番人気のサービス、定額35万円の空室対策リノベーション・リフォームプラン【リノベ35】Renovation35®で働きやすい明るい空間を作り、付加価値として「無料インターネット」を提供致しました。

通常の場合は無料インターネットの提供は、入居者の属性などで難しい空室対策(設備投資)の1つですが、テレワーク用にオンライン会議が出来る程度の無料インターネットの提供はコストを抑える事が出来、収支に合う空室対策の設備投資でした。

募集賃料もコロナ禍以前より空室対策で数千円引き上げても、すぐに入居者が決まり、繁忙期前に空室がなくなり満室経営となりました。

コロナ禍でも空室対策のアイデア次第で築古のワンルームマンションやアパートの満室経営が可能と知り空室対策の醍醐味を再度感じました。


3.1 : 失敗例から学ぶ効果的な空室対策

不動産投資(経営)において、空室対策は最も重要な要素の1つです。空室問題を的確に解決することで賃貸物件の投資効率をあげ、安定した資産運用が実現します。この空室問題の対策方法を間違えると逆効果(デメリット)になり資産運用が難しくなる事もあります。

現在の日本の空室状況は深刻で、『借り手市場』という現象が発生しています。
株式会社タスが発行する賃貸住宅市場レポート(首都圏版2024年1月)によると、賃貸物件の空室期間は東京都で4.48ヶ月、神奈川県で4.37ヶ月、千葉県で4.33ヶ月、埼玉県で4.12ヶ月、と平均値では4.33ヶ月の募集期間が必要なことがわかります。

ネットや雑誌(本)などで賃貸の「空室対策」をテーマにした物は沢山ありますが、全て成功するとは限りません。賃貸の募集時期や物件の場所、アパートやマンションの構造や間取りによって空室対策の効果が大きく違う場合があります。

今回は、「失敗例から学ぶ効果的な空室対策」と題しまして、実例を紹介させていただきます。


3.2 : お金をかけない空室対策の失敗例

お金をかけずに行う空室対策の方法は、良く見かける方法の1つですが逆効果・デメリットになってしまう場合もよくあります。

例えば、入居希望者の内覧時のために設備の説明や物件の良い所、隠れた良い箇所を手書きしたポップ(POP)広告を部屋のところどころに貼りアピールする事で、差別化を図り制約率を上げる方法は、以前より大家さんが無料で出来る空室対策の第一歩として紹介される事が多いですが、メリットよりデメリットの方が大きいのであまり効果的とは言えません。 そもそもPOPを設置して商品のアピールをすることは元々、家電量販店やCDショップなどで良く見かける方法ですが、賃貸住宅の内覧時にPOPでアピールする事は単品の商品を販売するためのPOPとは違うので、逆効果になるリスクの方が高くなる傾向にあります。

そのリスクとは、大家さんは物件の良い所をアピールする目的でPOPを設置しているのですが、入居希望者が逆にそれを「うるさく」感じ、仮にそのアピールポイントが長所と思われなかった場合や「あたりまえ」と思わせてしまった場合はその空室対策は逆効果(デメリット)になってしまうからです。

また、POPは付箋を使用したりカードを両面テープで貼るなどの方法で設置しますので、時間の経過と共に床に落ちたりする事が多く内覧時にPOPが床に散らばっていたら、おそらく入居希望者は汚いと感じ申込には繋がらないケースも少なくありません。 よって頻繁に物件におとずれる事が可能な大家さん以外には難しい空室対策の1つになっています。

上記のように、良かれと思い空室対策としてオーナー様(大家さん)が設置するPOP(ポップ)も間違えた方法で行ってしまうと逆効果(デメリット)になり、部屋をしっかりと掃除しシンプルできれいな状態で内見してもらう方が物件も決まりやすく空室対策の効果が高くなります。

同じく頻繁に物件におとずれる事が可能な大家さん以外は手を出さない方が良い空室対策は、賃貸物件の「モデルルーム化」です。部屋に家具や雑貨などで飾り付けをして見栄えを良くする方法ですが、この空室対策で絶対に欠かせないのが「掃除」です。キレイに飾った部屋でも空室状態が1ヵ月間も続けばホコリがたまり、観葉植物に至っては枯れてしまうなど、しっかりと掃除やメンテナンスを行える状態でないと、逆に入居希望者(内見者)が汚く感じるケースの方が多く空室対策として失敗に終わってしまいます。

また、入居希望者と大家さんのセンス・感性が違う場合にはその対策はデメリットにしかなりません。つまりクリーニングをしっかり行いきれいな状態で入居希望者に入居後の部屋をどの様にアレンジするかを想像させ、「ここに住みたい」と思わせる事も大事な空室対策の1つです。

上記が空室を埋めたいと思う気持ちから発生する代表的なお金をかけない空室対策ですが、大家さんのおかれた状況によりその対策が可能な場合と不可能な場合があります。空室対策のメリットとデメリットを見極め「これは絶対にやった方がいい」と言われる事でもしっかりと情報収集し、大家さんのおかれた状況を理解し、より効果の高い対策を的確に行う事が重要なポイントです。


3.3 : 無駄な設備投資による空室対策のデメリット・失敗例

築年数が経過した築古物件で退去が発生し、入居者がなかなか決まらない場合多く大家さんが考えるのが設備投資です。建物自体は古くても最新の設備などを導入して入居希望者のニーズに答えて空室を埋める方法ですが、間違えた設備投資をすると大家さんの収支に大きく影響しデメリットに変わってしまうのが「設備投資」です。

勿論、最新設備を導入すれば入居希望者が増える事は間違いありません。気をつけなくてはならないのは、
本当にその設備投資のおかげで入居者が決まったのか?
投資した金額を回収出来るのはいつか?

大家さんが良かれと思い投資する設備でも入居希望者のニーズにマッチしていない場合、その設備投資は無駄になってしまいます。

例えば、16㎡前後の小さいワンルームの賃貸物件で3点ユニットバスを分離しトイレ、洗面所を別に設置する場合、居室内の収納(クローゼット)スペースを壊し洗面スペースに使う事は、設備投資の失敗につながる可能性がある場合があります。

その理由として、ワンルームに入居を希望する若い単身世代は、少しでも賃料を安く抑え、 その範囲内で少しでも居住スペースが広く、収納スペースなどが充実している事の方を重視している方のおり、3点ユニットバスでもそこまで気になりませんが、分離工事をする事で居住スペースが狭くなり、クローゼットも無い部屋では、逆に決まりにくくなり設備投資による空室対策の失敗になってしまう可能性があります。

もう一つ、最近話題になっている設備投資が大家さん負担の「無料インターネット」の提供です。今のニーズに答えるために導入を検討する大家さんが増えていますが、気をつけなくてはいけないのは、その無料インターネットのスピードです。部屋数が多い物件の場合は回線を使用するユーザー数が多くなり、回線自体の速度が遅くなってしまいます。

また、無料インターネットで速い回線速度を維持する場合、大家さんの負担が大幅に増え収支に影響を与えます。

速度の遅い無料インターネットを提供していると、不便に感じる入居者が増え、個々(各部屋)に回線を引き、入居者自らインターネットの契約をしたいケースが多くなります。このような状態になってしまうと無料インターネットを提供していても意味がなくなり、大家さんと入居者両方のデメリットになってしまいます。

無料インターネットの提供考える場合、アパートやマンションの規模、入居者の数、想定する回線のユーザー数をしっかりと調査し、収支が見込める場合のみその設備投資を行う事が重要になります。

上記のような、設備投資による空室対策は大家さんの収支に直接関わる事ですので、時間をかけ調査を行い、どうしても必要な場合のみ実施する事が空室対策としての効果を発揮し、失敗を避けることに繋がります。

全国の賃貸住宅指標からみる空室対策

4.1 : 全国の賃貸住宅指標から考える空室対策

収益不動産を所有するオーナー様は常に全国の賃貸住宅指標などを確認することで満室経営や空室対策につながる情報を得る事が出来ます。

様々な地域の、募集期間や更新確率や中途解約確率を見ながら所有する物件の運用方法などを考え実行するのも空室対策の1つです。

たとえ所有する物件が現在「満室経営」でも、退去が発生した時の事を考え準備が必要です。その参考になるのが賃貸住宅指標です。


4.2 : 募集期間の平均をベースに考える空室対策

所有物件の都道府県での募集期間の平均を知る事は、何もせず(原状回復済)募集を始めた場合の目安になるので空室対策としての効果を期間で判断する場合に適しています。

例えば、神奈川県の場合は平均募集期間が4.37ヶ月だとすると、退去発生から原状回復工事期間も含め4ヶ月程度は必要となります。4ヶ月分の家賃と原状回復や賃貸募集(広告)の費用を計算することで、おおまかなロスが分かってきます。
ここで、この4ヶ月の空室期間をどれだけ短縮する事が可能かを考えるのが大事です。

参考までに、首都圏(東京、神奈川、千葉、埼玉)、関西圏(大阪、京都、兵庫)、中京圏(愛知、静岡)と福岡県の2024年1月期の募集期間を紹介します。

  • ■東京都 : 4.48ヶ月(23区:4.48ヶ月、市部:4.51ヶ月)
  • ■神奈川県 : 4.37ヶ月
  • ■埼玉県 : 4.12ヶ月
  • ■千葉県 : 4.33ヶ月
  • ■大阪府 : 5.19ヶ月
  • ■京都府 : 3.70ヶ月
  • ■兵庫県 : 5.01ヶ月
  • ■愛知県 : 5.11ヶ月
  • ■静岡県 : 6.00ヶ月
  • ■福岡県 : 4.93ヶ月

都道府県によって大分差があるのが分かります。東京都23区の4.48ヶ月から静岡県の6.00ヶ月まで1.52ヶ月間の差があるので、単純に全国の平均を参考にするのではなく、保有物件エリアの募集期間が重要になります。


4.3 : 更新確率を元に考える空室対策

賃貸住宅指標には「更新確率」の項目があります。募集期間は多くの大家さんが気にしますが、この更新確率もどの様な空室対策を行うかを判断するのに役立ちます。

例えば、東京都の更新確率の平均が39.46%だと6割以上の入居者が賃貸契約の更新をしていない事が分かり、入居者がいても次回の更新時には再度空室対策による対応が必要な事が分かります。
長く住んでもらう為の空室対策を考える事も大事かも知れません。

参考までに、首都圏(東京、神奈川、千葉、埼玉)、関西圏(大阪、京都、兵庫)、中京圏(愛知、静岡)と福岡県の2024年1月期の更新確率を紹介します。

  • ■東京都 : 39.46%(23区:39.67%、市部:38.64%)
  • ■神奈川県 : 38.85%
  • ■埼玉県 : 38.86%
  • ■千葉県 : 40.13%
  • ■大阪府 : 35.78%
  • ■京都府 : 38.74%
  • ■兵庫県 : 36.64%
  • ■愛知県 : 41.66%
  • ■静岡県 : 48.00%
  • ■福岡県 : 37.43%

更新確率も37.43%から48.00%まで各エリアで差があります。40%以下の場合は賃貸契約更新する可能性が低いので長く住んでもらえる対策より募集期間短縮の対策を取る方が効果的と言えるでしょう。


4.4 : 空室対策で中途解約確率を下げる

中途解約確率も賃貸住宅指標の項目に含まれています。この項目は募集期間や更新確率と比べ何か対策を取る意味では重要性は低いですが、総合的に考える場合には必要な項目の1つです。仮に中途解約が多い物件を所有しているとしたら、何かの対策を行わないと収支に影響が出て来ます。

参考までに、中途解約確率を紹介します。

  • ■東京都 : 41.94%(23区:41.49%、市部:44.13%)
  • ■神奈川県 : 45.00%
  • ■埼玉県 : 43.84%
  • ■千葉県 : 42.46%
  • ■大阪府 : 49.71%
  • ■京都府 : 48.52%
  • ■兵庫県 : 49.56%
  • ■愛知県 : 46.18%
  • ■静岡県 : 37.38%
  • ■福岡県 : 47.22%

中途解約確率は全国で40%以上で、大阪府ではほぼ50%に達しています。中途解約確率が高ければ高いほど収支のプランをたてるのが難しくなります。空室対策を的確に行えば中途解約確率を下げ更新確率を上げる事が可能になります。


4.5 : 空室対策に役立つ賃貸住宅指標の使い方

株式会社タスが発行する賃貸住宅市場レポートの賃貸住宅指標を参考に「空室対策」を考える事も満室経営を目指すオーナー様にとって非常に重要な要素の1つです。所有物件エリアの募集期間(空室期間)、更新確率、中途解約確率を見ながら総合的にどのような対策が1番効果があるかを判断しながら今後の空室対策の参考になればと思います。

引用 : 株式会社タスが発行する賃貸住宅市場レポート(2024年1月発行)より

空室対策リノベーション

5.1 : 7月からの空室対策(リノベーション、リフォーム)

不動産業界で「閑散期」の7月は空室対策を考え、実行する絶好の時期です。

4月の就職や進学、転勤などに合わせ賃貸物件を探す人が非常に多い1月から3月の繁忙期に空室を埋めることが出来なかったオーナー様は、ゴールデンウィーク(5月頭)までは、まだ入居者を獲得するチャンスがあると考え「空室対策」を検討しないオーナー様(大家さん)が大半を占めています。

5月、6月も空室期間が続き、7月に入ってから「何をしたら入居者が決まる?」と考え始めます。オーナー様にとって空室期間が長ければ長いほど「家賃収入」も減り、収益不動産としての資産運用が厳しくなります。7月現在で空室の部屋、特にワンルームや1Kは非常に入居者を決めづらい時期です。

大きな原因はワンルームや1Kの賃貸は主に単身の学生や新社会人をターゲットにしているので、4月遅くても5月には入居者を決めないと1年間空室状態が続いてもおかしくありません。

賃貸の募集を始める前に原状回復やルームクリーニングは済ませているので、これ以上費用をかけずに契約するのが1番良いのですが現段階では何かの空室対策を実施しないと空室は埋まりません。

例えば、家賃1ヶ月5万円のワンルームが1年間空室だと、最低60万円のロスが大家さんにかかります。そこで、多くの大家さんが実施するのは家賃を下げる事です。

この閑散期には多くの賃貸物件が家賃の値下げを実施しているのも不動産ポータルサイトを見れば確認出来ます。
この賃料値下げは大家さんにとって今後も辛い状況を招く可能性が高くなります。
一度値下げをした物件は以降値上げをしにくくなる事など、長期に渡る問題が考えられます。そこで、「リノベーション」リフォームによる空室対策はそのニーズが非常に高いと思います。


5.2 : 原状回復ではなくリノベーションで物件の差別化

通常の白いクロスやフロ―リングで決まらない部屋なので、最優先するのは「差別化」です。
まず、築古のマンションやアパートは新築のマンションやアパートに比べ賃料も安い事からワンルーム(1R)を探している単身者にとって非常に需要性が高くリノベーションすることで他の競合物件との差別化を図ることで、早期入居者獲得を実現します。
この、空室対策としてのリノベーションで大事な事は、いかにコストを抑え入居者を獲得するかが最大のポイントになります。
定額35万円の空室対策リノベーションプラン「リノベ35」は、余計な設備投資は行わず、入居者の早期獲得と収益不動産としての価値を保つためのリノベーションに特化した提案を行います。
デザインクロスの選び方に始まり、フローリングのチョイス、ダウンライトやスポットライトの設置や姿見ミラーの設置など必要最低限の内容に加え、どうしても入居者が付きにくいバランス釜からユニットバスへ交換などオーナー様の収益と入居希望者のニーズを合わせた施工を相談しながら進めて行きます。
当社のリノベーションのデザインは、その物件(アパートやマンション)の所在エリアや入居希望者の属性(性別や平均年齢)を調査し最も入居者の付きやすいデザインにすることで、ウェブのポータルサイトでも、他の似たような競合物件(家賃)と比べ魅力的な部屋に施工します。
又、リノベーションに費用をかけるのが勿体無いと考えるオーナー様も中にはいますが、築20年の物件を考えると一度も大規模な修繕(リフォーム)を行っていない場合は、現在のニーズとマッチしていないで運用するより現在のニーズとマッチさせ家賃の低下を抑える事で収益物件としての価値を維持しますので、投資は無駄にはなりません。
当社の「リノベーション35」は21㎡以下の場合35万円で追加料金無しですので、安心してください。
前にも触れた家賃5万円のワンルームの場合ですと、空室期間が7ヵ月以上続く場合はリノベーションをした方がお得になります。
さらに、7月に空室対策を行う事で9月のプチ引っ越しシーズンのニーズも増えるので非常に効果的です。3月や4月より数は少ないですが、9月は転勤なども多い事から閑散期の中では賃貸の仲介のニーズは高い月になります。
当社のリノベーションはお問い合わせから最短2週間で施工が完了します。デザインにこだわりながら進めても8月中に終わらせ、9月に間に合わす事が可能です。

空室対策

6.1 : 築古木造アパートや賃貸マンションの空室対策

建物の老朽化によって競争力が衰えた賃貸マンションやアパートなどに、外観や内装、設備の変更といったリノベーションを実施することで、現代のニーズにマッチした住みたいと思われるお部屋にリノベーションすることで建物そのものの価値を再び甦らせ、賃貸物件の収益力を高めます。

通常の原状回復工事やリフォームでは、お部屋は清潔に改修されますが、「平凡なお部屋」は「平凡なお部屋」のままで、空室対策の効果はあまり期待できません。現代の入居者に優先して選ばれるような賃貸物件にするためには、「オシャレ」や「かっこいい」といった住みたい思われるお部屋に生まれ変わらせるリノベーションが非常に有効な空室対策になります。

空室対策とはいったい何を意味するのか。賃料の見直し、ニーズとの合致、管理、業者などを網羅した結果から、最も最適な方法で空室対策のご提案を致します。


6.2 : ターゲットを意識したお部屋へ

幅広いターゲット層を求めるあまり、リノベーションを躊躇している賃貸物件のオーナー様へ。
趣味趣向が、混在する現代の入居者に対するマーケティング上「入居者の絞り込み(ターゲット・セグメンテーション)」が、空室解消の手段として必須です。幅広く入居者を募るために、誰の心にも届かない「平凡なお部屋」になってしまうより、10人に1人の心に届く素敵なお部屋で勝負してみませんか。
特に、ワンルーム(1R)や1Kなどの若い単身向けの賃貸物件は、ファミリータイプ(2LDK、3LDK)などと違い多くの場合2年の更新時に新しい物件に引っ越しをする傾向にあり、その2年間をどのように楽しく過ごせるかが重要な鍵になります。若い単身者はカフェでくつろいだり、洋服の買い物など街に出て過ごすことが多く、自ら居住する部屋もそれぞれにあったデザインの部屋を求める傾向にあります。


6.3 : 空室対策とはいったい何を意味するのか

「空室対策」とは、言葉の通り空室に対する策をとる意味で、所有する賃貸住宅の空室を解消するためには、オーナー様(大家さん)が何か行動を起こさなければ何も変わりません。

現状のネット検索ではさまざまな対策案が提案されていますが、中には本当にそれで空室対策と呼べるのか疑問に感じる物も多く見られます。


6.3.1 : 家賃(賃料)を下げて募集し、入居者を獲得する。

家賃(賃料)を下げ入居者を獲得する提案は確かに、空室は埋まるかも知れません。地域の競合物件の半額の値段で募集すれば、入居者は決まるでしょう。 ただ、オーナー様にとって賃料を下げる事は収益物件の投資効率を考えた場合、最も避けたい手段の1つです。

築古マンションや木造アパートで、賃料を一旦下げてしまうと将来的に元の賃料に戻す事が非常に難しくなります。
築年数が経過するにつれ家賃の低下は避けることが出来ませんが、空室対策を行わずに空室期間が長引き焦って大幅な賃料低下をしてしまうと、入居者の属性が変わり修繕やクレームが増加するリスクや、長年住んでいる入居者から家賃低下の交渉をされるや、次に賃料を戻したい場合に大規模なリノベーションや修繕が必要になる等、様々な問題に繋がる可能性が高くなります。

上記のように何もせず、ただ家賃を下げる事は本当の空室対策とは言えないでしょう。


6.3.2 : 空室対策やるだけムダ(書籍)

3流の立地であれば、空室対策はやるだけムダと言う意味らしいですが、そもそも否定されてはどうしようも有りません。

「3流の立地での賃貸経営に望みなし。早く売るべし」と言われも、仮に相続などで受け継いだアパートやマンションの場合は簡単に手放す事も出来ません。さらに、大家さん自らマンションの一部に居住している場合等も非常に難しい提案です。
また、ローン返済が残っている場合に安い値段で売却してしまうと大赤字になってしまいます。
もう一つの論点は、一流の土地は購入金額も高く多くの不動産投資家は手を出せないのが現実です。

上記のような内容の結果が検索上位に表示されている今だからこそ、空室対策とは一体何を意味するのかをもう一度見直し、しっかりと対策することが大事です。

当社は低価格のリノベーションが最も空室対策に適していると考え、提案しています。


6.4 : 大空室時代の到来?

賃貸経営をする大家さんの間で、大空室時代の到来と騒がられ始めました。未来の人口の減少に伴い、賃貸経営が非常に難しくなる意味です。確かに、これからマンションやアパートを新しく建築し運用する事は20年、30年後を考えた場合厳しい事は確かです。

この状況を承知で、古い賃貸物件の建て替えや空き地を所有するオーナー様に新築を提案する企業は、まだ沢山存在します。この様な提案をする業者は、新しく建物を建設する事で利益を得ていて、その後の収益は関係ありません。悪い言い方をすると、目先の利益やシュミレーションで大家さんを騙しています。

当社は、そのような提案は一切行いません。オーナー様と一緒にどの様な方法が1番オーナー様の収益につながるかを考え、空室対策を実行します。

人口の減少に伴い、賃貸経営が難しくなる時代にこれほどの勢いで新築のアパートやマンションを建てる事に疑問を感じます。
最も衝撃的な事実は、新築にも関わらず入居率が40%程度、中には20%を下回るオーナー様もいると言う事です。運営会社のずさんな管理体制により収支が合わなくなり破綻する事を当社は許しません。
当社は築20年や30年の東京(23区以外が中心)、神奈川、千葉、埼玉の築古マンションやアパートを多数管理していますが、399棟(5,047戸)を管理していて入居率は97.2%(2023年11月6日時点)の実績があります。
築古のアパートやマンションでこの入居率をキープする事は非常に難しいですが、日々空室対策に力を入れ努力する事で実現しています。
又、一気に管理物件を増やす事はせずにしっかりと賃貸管理が出来る状態を作る事を重要視しています。体制がしっかりする前に管理戸数が増加しすぎると管理が手薄になり失敗してしまう可能性が高くなってしまうからです。
当社は空室対策を最も力を入れ入居率を高める努力をしています。

他の運営会社と当社の空室対策の大きな違いは3つあります。

募集媒体は地場の不動産屋と連携し、大手ポータルサイトを使い幅広く募集しています。
募集媒体を自社サイトに限定することは非常に危険で機会損失になり空室期間の延長につながり入居率が下がってしまいます。
効果的な空室対策としてのリノベーションで入居者を獲得しています。
日々 空室対策リノベーションに力を入れ施工実績4,599戸(2024年3月時点)の経験から、早期入居者獲得に取り組んでいます。
管理業務に力を入れ、物件の価値を高めると共に、入居者が長く住める環境を目指しています。
「住んでよかった」、「住み続けたい」という入居者様の「満足度」を高め退去の発生を防ぎ入居率を維持しています。

6.5 : 空室対策のすごい技?

空室対策のすごい技とは一体何かを調査しました。


6.5.1 : 空室対策につながる掃除

まず最初に大家さんが出来る最初の空室対策が、物件の掃除です。所有物件が遠いオーナー様には当てはまりませんが、近隣に物件がある場合は空室対策の第一歩として効果的な手段です。

大家さん自ら、物件の掃除をする事で物件の状況に気づきやすくなり入居者を獲得するための修繕箇所などが分かるようになります。また、掃除などを自分で行う事で物件に対する愛着がわき、大事にすることで収益不動産の資産価値を高める方向に転じやすくなります。

通常オーナ様は、物件の掃除は業者(外注)することが多く不動産管理会社によっては掃除やゴミの管理はしますが、入居者を決めるのに役立つ修繕の提案などをする所は少ないのが現状です。

当社の賃貸管理はオーナー様と一緒に収益物件の価値を高め満室経営をめざし日々活動しています。


6.5.2 : 今人気の設備投資は注意が必要

現在の入居希望者求める人気の設備に投資するのは良く調べてからが大事です。一刻もはやく空室を埋めたいと思い、人気の設備に交換するオーナー様が増えて来ていますが、中には無駄な出資につながる物も多い事を考えなくてはなりません。

例えば、2011年の震災前までは「オール電化」が流行りのキーワードでした。しかし震災後は電力供給の不安から人気は一気に下がりました。 このような事例もふまえ、慎重に設備投資をしていく事が収益不動産の運用をうまくしていくポイントの1つです。

最近の入居希望者求める人気の設備は「安心、深夜帰宅でも便利」が目立っています。

その設備は防犯カメラの設置、宅配ボックスの設置、24時間ゴミだし可能の3つに注目が集まっています。

例えば「防犯カメラ」の場合、近年の犯罪の影響から防犯カメラを設置している事で、直接入居者に安心感を与える事が可能になります。また、エントランスエリアや共用部の照明を増やし明るくする事も入居者に安心を与え、空室対策としの設備投資として有効的な手段です。

空室対策のすごい技、金持ち大家さんがこっそり実践しているとの事ですが不動産業界ではごく当たり前の内容です。サラリーマン大家さんや賃貸物件を複数所有するオーナ様にはなかなか実践するのが難しい内容です。


6.6 : 空室対策を網羅した結果

空室対策とはいったい何を意味するのかを日々調査し、募集賃料の見直しから入居希望者のニーズとの合致調査、その後の賃貸管理、入居募集業者などを研究・検証を繰り返し、網羅した結果の最も最適な方法で空室対策のご提案を致します。

pt7 : 空室対策のまとめ


空室対策にも様々な方法があり、賃貸住宅オーナー(大家)の間で成功すると言われている有名な方法でも、物件の環境や賃貸住宅オーナー(大家)のおかれた状況により失敗となる可能性があることを理解し、賃貸住宅オーナー(大家)と入居者両方のメリットになる空室対策を効果的に実施することが賃貸経営の成功につながります。

賃貸(築古)マンション・アパートの経営でいかに空室対策を的確に行うかが空室期間を最短に抑え、空室率を下げ、満室経営を実現出来るかのポイントになります。賃貸アパート・マンションの空室率30%超の時代を乗り切るためには賃貸住宅オーナー(大家)が空室対策を真剣に考え実行することが賃貸アパートや築古マンション経営成功の最も重要な鍵になります。